Основные причины появления обманутых дольщиков – как не стать обманутым дольщиком
До того, как разобраться с причинами появления обманутых дольщиков, кратко объясним, кто это такие.
Кто такой дольщик, закон по долевому участию
Под долевым понимается один из видов строительства, при котором застройщик использует деньги граждан и компаний. Именно эти «инвесторы» и понимаются под термином «дольщики», или, согласно федеральному закону, участники долевого строительства. Взамен они получают право собственности на объекты долевого строительства, например, на квартиры в многоквартирном доме.
По закону (федеральный закон N 214-ФЗ) застройщик и человек, желающий приобрести квартиру, обязаны заключать договор об участии в долевом строительстве. Законом установлена допустимая форма такого договора. Целью выхода федерального закона N 214-ФЗ являлась защита прав граждан (участников долевого строительства) от недобросовестных застройщиков.
Законодательство ужесточает надзор за застройщиками, увеличивает их ответственность, регламентирует вложение денег частными лицами. Тем не менее, основная часть застройщиков проигнорировала данный закон. Многие из них начали придумывать различные схемы его обхода, оставляя дольщиков практически бесправными.
Какими путями обходится законодательство в этом вопросе? Популярные схемы обмана дольщиков
Далее приведем самые распространенные схемы обмана участников долевого строительства.
1. Обман при заключении предварительного договора купли-продажи
Этот договор заключается еще до того, как квартира становится готовой к заселению в нее. Его смысл состоит в том, что по прошествии времени, когда у застройщика будут оформлены все документы, он заключит с дольщиком основной договор о купле-продаже квартиры. Предварительный договор купли-продажи является своеобразным обязательством обеих сторон о том, что после выполнения обязательств застройщиком, дольщик примет работы и выполнит свои финансовые обязательства, которые и фиксируются основном договоре, который регистрируется в гос. органах. На основании основного договора купли-продажи дольщик получает права собственности на построенную квартиру.
Сразу заключить основной договор купли-продажи нельзя, т.к. заранее не известны точные параметры объекта долевого строительства: точная площадь каждой квартиры вплоть до сантиметров - технический паспорт, цена квартиры на момент сдачи объекта (цена может меняться в период строительства) и т.д.
В соответствии с предварительным договором, квартиры в еще не построенном доме числятся не за своими будущими владельцами, а за застройщиком. Это и есть слабое звено, которым пользуется недобросовестные застройщики.
То есть, застройщик заключает с дольщиками договор, и все квартиры становятся его собственностью, лишь потом продает их дольщикам. Проблема в том, что оплата за квартиру часто отдается при заключении договора. Предварительный договор не нужно регистрировать в государственных органах.
Это означает, что ничего не мешает застройщику заключить подобный договор на одну квартиру с другими людьми и получить деньги и с них. В соответствии с предварительным договором, застройщику не нужно давать обязательств, что квартиры будут готовы к заселению к определенному сроку. Поэтому никто не может гарантировать, что дом вообще будет когда-нибудь достроен, и дольщики смогут заселиться в квартиры, за которые заплатили.
Как должно быть по закону
По закону застройщик может заключать с будущими владельцами квартир такой договор, но ему нельзя брать с них деньги в тот момент, когда предварительный договор заключается. Тем не менее, в наше время мошенники мастерски обходят этот закон.
2. Оплата за квартиру с помощью векселя
Для того, чтобы закон не нарушался слишком явно, компания-застройщик берет у дольщиков деньги в долг, оформляя им вексель. С покупателем квартиры заключается два договора. Это договор о купле и продаже векселя и договор о купле и продаже квартиры (предвраительный).
Покупатель не платит фирме-застройщику деньги. Он приобретает у нее вексель, сумма которого равна стоимости квартиры. В договоре о купле и продаже квартиры, при этом, оговаривается, что жилье можно выкупить, погасив его. При заключении договора дольщики получают не квартиру, а лишь обязательство, что им ее передадут.
При этом, вексель и обещание выдать квартиру, никак не связаны по закону. То есть, если застройщик захочет погасить вексель одолженными деньгами, он не нарушит законодательство. Если застройщик обанкротится, дольщик не получит ничего.
Если у векселя есть фиксированный срок оплаты и дольщик не предъявит его в течение года с момента получения, он теряет право получить оплату по нему.
Об этом знают далеко не все граждане. То есть, главная причина появления обманутых дольщиков состоит в незнании гражданами законов и различных нормативных актов. В этом нет ничего удивительного, т.к. постоянно выходят новые, и за ними уследит только профессиональный юрист.
Поэтому при покупке квартиры лучше консультироваться с профессионалами, которые знают все нюансы российского законодательства.
(495) 609-64-42
